体制脱逃者,独立拍片人。

兽爷|激情过后

2021-08-15

5月10号那天,北京市行政服务中心五层转播大厅挤满了人。有些人像产房外的爸爸,焦急地走来走去,一看就是开发商,还有大量的吃瓜群众,在围观第一轮集中供地拍卖。

第一块是金盏乡地块,烈火烹油般,第一轮就被喊到了最高限价。第25轮,华润、保利、金地联合体把政府持有产权份额举到了11%。很多人都以为游戏结束了,19号的深圳企业此时突然杀出,把政府持有商品住宅比例,拍到了不可思议的13%,就此拿下了北京首轮集中供地的第一块地。

上午四块地的拍卖结束后,开发商都感受到了集中供地的惨烈。中午休息的时候,投资拓展负责人都在急吼吼地给总部打电话:

必须临时加授权。

集中供地,就像把所有狼都圈到一个笼子里,肉再多,大家也会抢光。这项政策没有进行试点,就在重点城市全面铺开了。

48小时内,北京就这样卖了1100多亿的土地。开发商在现场杀红了眼,疯狂补货,黑马卓越的187亿大手笔拿地,让气氛达到了最高潮。

时隔十五天,开发商们终于冷静下来了。拿下王四营01地块的华润、拿下03地块的招商,很快就去谈退出联合体了。

有家开发商做了北京首轮供地的完整复盘。他们和很多房企对接了成本数据,结论是几乎所有地块的利润率都是负的,少的负一两个点,最多的昌平两块地:

负十二三个点。

北京如此,杭州、广州、重庆也这样。广州出现了300多个马甲共同竞争一块地的盛况;价格洼地重庆直接不限价,大家拼财力,平均溢价率超过四成。

广场效应放大了所有人的焦虑。

第一轮集中供地后,开发商抽了十几天事后烟,冷静下来,就决定集体躺平了。融创现在暂停拿地,未来三到六个月不准备再大展身手。杭州出现了几年来的第一次退地。

房地产正火热的长三角,地方政府最不想看到的一幕正在发生:

出现了多次土地流拍。

领导的想法是稳房价、稳预期。不是真要把这个行业像教培行业一样,挂到灯柱上的。

1

8月10日上午,自然资源部传达国务院会议精神,召开了一场闭门会议,会议一共讨论出了四条意见:

1. 拍地企业需要有房地产开发资质;

2. 加强对开发商购地资金的来源审查;

3. 单宗地溢价率不得超过15%;

4. 在达到地价或溢价率15%上限时,不得以竞配建等方式增加实际地价。

四条意见中,前两条是对开发商说的,还是在立规矩:禁止用马甲公司拍地,别乱借钱。

但后面两条就温和多了,是对地方政府说的。别想着又卖高地价,又限制房价,最后把地产商的家底都榨干了。

单宗地价溢价率不能超过15%,其实是在给开发商谋福利。第一轮供地中,杭州的溢价率上限是30%、深圳在45%左右、重庆平均溢价率43%。也就是说,自然资源部觉得,之前的地价太贵了。

自然资源部还提前预料到地方政府的手法,明确提出了不允许提高起始价的要求。徐州就在一轮供地中,把起始楼面价抬高了一截。

对于控地价,自然资源部给出了新的竞标方式——一次性合理报价、摇号、竞更高更优品质建设方案,这些都是不用增加实际地价的。

地方政府之前的小动作和小心思,领导都看在眼里。第二轮供地,深圳起始楼面价普遍又涨了3成,青岛、天津也涨了十多个点。

会议精神传达后,这三个地方,都终止了土地出让。

杭州的朋友说,改为15%溢价率,能让他们多个两三点利润。现在有市场消息说,杭州也可能中止出让,确定竞得人的方式可能从无偿移交政策租赁住房,改为摇号。

非常罕见。房地产调控五年来,开发商第一次成了牌桌上的受益一方:

自然资源部果然还是开发商娘家人啊!

11号这天,万科、融创涨了五个点,恒大涨了近8个点,保利一度涨超10%,地产板块看到了久违的红色。

据说发自北京迅速发往各个地方的文件中,还有一个附加条件:

不要出现大规模的流拍。

2

“怎么才能把地价控住?”

六月初,厦门市土地发展会议中心的会议室里,一位领导急切地问到。

这是一场关于集中供地的调研座谈会。调研组来自北京,带队的是自然资源部开发利用司的领导,成员还包括国务院研究室和央行的领导。

带队领导,参与制定了“两集中”政策。他谈起推出两集中政策的初衷,说这是为了强迫地方政府提前公布全年的土地拍卖计划,减少信息不对称引发的开发商焦虑;最重要的是:

缓解土地市场的激烈程度。

谁也没预料到,之后的故事没按剧本走。

首轮集中供地的那一个多月,中国最热点的22个城市上空飘着上万亿资金。杭州和北京,都是两天内收了1100多亿土地出让金。它们建城两千年来,从没有在一天内赚过这么多钱。

厦门会议调研座谈会的另一个会场里,坐着中海、华润、保利、国贸等七家开发商。在座的都是胸前戴着小红花,基本没有民企。领导问了他们一个问题:

企业拍地的钱是哪来的?

厦门会议后,各地开始学习北京的竞高标模式确权,之后又出了“拿地金额不能超过销售额四成”的政策,给开发商戴上了金箍。

与此同时,北京市也收到了更高层的问询。今年上半年北京商品住宅成交量是五年来的最高点。整体均价突破七万,同比增了七个点。

据说,住建部对重点城市的房价都设定了系数,按规定北京不能超过5,但到六月初,北京这个系数已经四点九几了。

经过磋商后,北京有了压低二批次房价的意思,住建委连开了好几次会议解决此问题,听说后来是将原定二批次地块,参考周边售价的基础上做了下调。

接着,有关部门找到了房企评估相关数据,比如一批次成交地块售价、起始价与成交价的价差等。但摸底结果表明,双方预期相差很大。

最后,各区政府接到了指令,要将起始价和成交价之间的价差缩小。

中央政府要控房价,地方政府想抬地价,开发商要利润。“不可能三角”的矛盾,也终于被彻底摆到了台面上。

之前的策略是挤压开发商。现在,中国的地产商们都躺平了,轮到其他两位博弈了。

区一级政府的不满首先表现出来了。

比如北京,很多区把高地价地块放在了第二轮。第一轮供地竞争激烈,三轮供地时又怕房企没钱。如果售价限制过低,很难有房企参加。

此后,各区政府联合各规自分局组织材料向上汇报,由市领导牵头协调,但最终因为住建委态度坚决,咬死不放,没有攻克下来。

比如,北京某个供地大区,有些六万地价的土地,房子只能卖七万多点。各区只好按前期开发报建的流程成立了专班,承诺尽可能缩短开发报建的时间,确保房企尽快开盘:

以此安抚开发商。

而自然资源部会议后,各区政府又受到一次暴击。现在只能另想办法了。这两天,北京也在开会重新确定出让方式。

北京还要把地块情况摸排清楚,确保每块地块入市前,都有房企表态一定会去参加,不让有风向标意义的北京,出现流拍。

但开发商们普遍比第一轮冷静多了。

过去几年,北京的项目能保证五个点的利润。第一轮集中供地后,他们发现情况很不乐观,加上保障房和严控融资投资,想要在北京赚钱很难。

现在,新的政策来了,有的重点地块稍有起色,能做到两三个点的利润。而远郊区地块很有可能流拍。

开发商都知道,这已经不是那个拿地就不愁卖的时代。

3

中原地产统计过,2020年全国共出台了336次调控政策,2021年1-7月,数字达到了352次。

每一次调控,都是射向开发商的飞刀。以前,政策都默契地给开发商留了闪躲空间。很多开发商是在看到教培行业被锤之后,才知道自己是多么幸福。

但是现在,政策越来越狠,空间越来越小。今年刚过半年,银行的放款额度就快用完了,很多购房人的贷款半年多都没有放下来。

购房者的热情就这样被浇灭了,先是二手房,然后是新房,2021 年 6 月,新房成交面积降幅 8%,7 月降幅 13%,逐月下降的趋势越发加大。信心一旦溃坝,一泻千里难以挽回。

开发商是准备躺平的,前几天和一位排名前五的地产商老板聊天,他微醺着说:

上个时代咱们是很牛X的,但已经过去了,新的时代开始了。

苏轼说的好,酒力渐消风力软,万事到头皆是梦。但现实就是现实,最近几个月,违约的商票越来越多,最坏的情况是,下半年部分规模企业可能面临巨大的偿债压力和违约风险。

另一位国企董事长跟我说,现在住建部领导见他,问的第一句话就是恒大之后,还有哪家地产商会暴雷。包括恒大、绿地、阳光100等一堆企业都拿着一个长长的资产包列表找他,想卖项目给他。他也准备了很多钱,准备年底抄底。但他还是担心,给住建部领导提了一个建议:

这个市场如果只剩下国企了,那这个市场也不会好的。

我看了看那几个资产包。恒大的是北京的购物中心,上海的酒店和写字楼,广州的原公司总部。绿地的都是跟地方政府有大量纠纷的超高层。难怪没人敢接。

开发商除了卖房子,最擅长的是写恐怖故事。去年恒大在救助信里就明确说了,自己有两百多万业主,资金链断裂会导致系统性金融风险。

号称真还的罗永浩曾经说,欠银行一百块是你的烦恼,欠银行一个亿是银行的烦恼。但当你欠了几千亿,那就是全社会的烦恼了。

首富我来当,有难大家扛。

但现在,中央政府、地方政府和房企博弈,又到了重新调整站位的时刻。

过去几年,有关部门对开发商的态度是“又要马儿跑,又要马儿不吃草”,不过自然资源部的闭门会议后,开发商的内卷可能会稍微缓解一些了。

地产政府对开发商的态度,就像包叔的女朋友对包叔那样,以前是怕他不来,又怕他乱来,现在是:

怕他乱来,更怕他不来。

明天就是七夕。我又开始笑包叔了。包叔跟我说:

你笑什么,只要改个名字,故事说的就是你。

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